Con la legge 2 luglio 2026, n. 116 entra in vigore il Piano Casa, un programma di interventi volti a contrastare il disagio abitativo e ad aumentare l’offerta di alloggi a prezzi calmierati attraverso progetti di rigenerazione urbana, valorizzazione dell’edilizia residenziale pubblica e sostegno all’edilizia sociale. Attraverso semplificazioni burocratiche e procedure di investimento più rapide, il piano mira a rendere disponibili circa 100 mila alloggi nei prossimi 10 anni intervenendo su tre direttrici principali.

I tre pilastri del Piano Casa

1. Recupero degli alloggi ERP e interventi di edilizia residenziale sociale (ERS)

Il primo pilastro prevede un programma di interventi di recupero e manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sociale al fine di ampliare l’offerta abitativa sostenibile. Si prevede il recupero di circa 60 mila alloggi popolari attraverso il ripristino degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) attualmente non assegnabili per carenze manutentive e il recupero di immobili destinati all’edilizia residenziale sociale (ERS). Viene istituito anche un Fondo di garanzia per coprire il rischio di morosità incolpevole e del deposito cauzionale, nel caso di sopravvenuta impossibilità non imputabile del conduttore di adempiere alle obbligazioni contrattuali con una dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni di euro per il 2027. Accanto a questi interventi è previsto anche il riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari unitamente alla realizzazione di nuove case popolari per la locazione a lunga durata con possibilità di riscatto.

2. Nasce il Fondo Housing Coesione

Il secondo pilastro prevede l’istituzione di un apposito strumento finanziario “Fondo housing coesione” nel quale confluiscono risorse nazionali ed europee dedicate all’housing sociale. L’housing sociale è un insieme di progetti ed interventi che mirano ad offrire case a prezzi accessibile a persone con un reddito medio-basso, ovvero a quelle categorie che pur non avendo i requisiti per ottenere un alloggio popolare, non riescono a sostenere un affitto o un mutuo. Rientrano in queste categorie anche i lavoratori autonomi, gli anziani e gli studenti.

3. Programmi di edilizia integrata

Il terzo pilastro introduce programmi di edilizia integrata che puntano a coinvolgere i privati nella realizzazione di nuovi interventi residenziali. L’obiettivo è combinare, nello stesso progetto, abitazioni a prezzi calmierati ed edilizia libera, così da garantire la sostenibilità economica degli investimenti, limitare il consumo di suolo e promuovere edifici efficienti e sostenibili.

Le novità per le persone con disabilità

La legge n. 116/2026 interviene sul diritto all’abitare delle persone con disabilità attraverso un duplice approccio: da un lato, promuove un modello abitativo maggiormente inclusivo, imponendo che gli interventi previsti dal Piano Casa siano orientati ai principi dell’accessibilità e della progettazione universale; dall’altro, rafforza gli strumenti di sostegno economico destinati a favorire l’accesso e la permanenza nell’abitazione da parte delle persone in condizioni di maggiore vulnerabilità.

Il Piano Casa introduce infatti disposizioni di particolare rilievo che recepiscono una concezione dell’abitare fondata sull’autonomia, sulla sicurezza e sulla piena partecipazione alla vita sociale. L’intervento del legislatore non si limita quindi alla previsione di specifiche agevolazioni, ma incide anche sui criteri che devono guidare la realizzazione degli interventi edilizi. In questa prospettiva assume particolare significato il richiamo espresso alla Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità, ratificata dall’Italia con la legge 3 marzo 2009, n. 18. La legge stabilisce che gli interventi realizzati nell’ambito del Piano Casa debbano garantire, su base di uguaglianza con gli altri, l’accessibilità, l’autonomia, la sicurezza e la piena fruibilità degli edifici da parte delle persone con disabilità, nel rispetto dei principi e delle regole tecniche della progettazione universale. Si tratta di un passaggio rilevante perché supera una visione limitata al solo abbattimento delle barriere architettoniche. La progettazione universale introduce infatti un approccio preventivo e inclusivo: gli spazi e gli edifici devono essere pensati fin dall’origine per poter essere utilizzati dal maggior numero possibile di persone, senza la necessità di interventi successivi di adattamento. L’accessibilità diventa così un elemento strutturale della politica abitativa e non un intervento meramente correttivo.

Più facile ottenere il mutuo per la prima casa

Accanto agli aspetti legati alla qualità e alla fruibilità degli alloggi, la legge interviene anche sul versante dell’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale. Tra le misure più significative rientra l’ampliamento delle categorie prioritarie ammesse al Fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n.147/2013.

Tra i beneficiari rientrano ora:

• le persone con disabilità grave riconosciuta ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge n. 104/1992;
• i componenti di nuclei familiari che convivono da almeno due anni con un familiare in condizione di disabilità permanente accertata dalla medesima legge.

Per queste categorie è prevista una garanzia pubblica sulla quota capitale del finanziamento, elevabile fino all’80 per cento in presenza di un reddito Isee non superiore a 40000 euro annui. La modifica rafforza la funzione sociale del Fondo, rendendo più agevole l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale da parte delle persone con disabilità e delle famiglie che quotidianamente sostengono percorsi di assistenza e cura.

Dove trovare la modulistica

La domanda per accedere al Fondo di garanzia per la prima casa può essere presentata utilizzando la modulistica disponibile sul sito di Consap: https://www.consap.it/fondo-prima-casa/modulistica/

News a cura del Centro Studi Giuridici HandyLex

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